コロラド対ジョージア工科大学
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固定資産税や保険金の支払いのための資金を保有する口座に関連する新たな連邦規則をめぐって法廷闘争が続いている。
10 州検察は裁判所に控訴した 火曜日、通貨監督庁の監督下にある銀行機関が住宅ローン残高に対する利息の支払いを義務付ける州法を回避することを認める一連の規則の無効化を求めた。オレゴン州連邦地方裁判所に起こされた連邦訴訟では、OCCとジョナサン・グールド会計監査が被告として指名されている。
新しい OCC 規則は、利息の支払いや手数料の請求を含むエスクロー口座の条件を決定する国立銀行と連邦貯蓄協会の権限を成文化しました。別の規則では、OCC の規制を受ける銀行がエスクロー口座のこれらの側面を決定する際の柔軟性に関しては、州法よりも連邦法が優先されると規定されています。銀行は州または連邦政府によって認可されています。
OCC 5月に新しい規則が発行されましたそしてそれらは6月18日に発効した。
金融サービス法を専門とするシカゴの弁護士ソロモン・ママン氏は、「この規則は本質的に、OCCの規制下にある銀行がエスクロー口座に利息を支払わないことを認めている」と述べた。
OCCはコメント要請に応じなかった。
エスクローアカウントの仕組み
多くの住宅所有者にとって、毎月の元金と利息の支払いに加えて、住宅ローンの支払いにはエスクロー口座への資金も含まれています。このアカウントが支払いを行います 住宅所有者保険や固定資産税も 住宅ローン保険 借主が要求した場合。
住宅ローン保有者の約 80% がエスクロー口座を持っています。 レレサさんによると不動産税と洪水に関する情報を住宅ローン回収業者に提供します。エスクロー口座を持たない人は、保険と税金を直接支払います。
連邦訴訟では、住宅所有者は毎月支払いを行うが、固定資産税と保険料は通常、毎年または半年ごとに支払われると指摘している。つまり、エスクロー口座には「年間を通じて多額の残高が残る」可能性があると訴状は述べている。
この見通しによると、米国内の8,700万戸の一戸建て住宅に対する平均年間固定資産税請求額は、2024年に4,271ドルになる予定です。 分析 全国住宅建設業者協会による。住宅所有者の平均年間保険料は、2026年末までに3,057ドルに達すると予想されます。 によると Insurify.com保険の比較サイトです。
訴状によると、エスクロー残高に利息の支払いを義務付ける法律を制定している米国の州および準州は14ある。銀行が正確にどれくらいの利子を支払わなければならないかは州によって異なります。
訴状によると、例えばロードアイランド州では、エスクロー口座は通常の普通預金口座と同じ利息を得る必要があるという。メリーランド州では、貸し手は1年物の米国債利回りに基づいて年利を支払わなければならない。
従来の普通預金口座の平均金利は 0.63% です。 銀行レートに応じて。これに比べ、1年物米国債の利回りはわずか4％低い。
利息のドル額は、州が平均残高と金利をどのように測定するかによって決まります。たとえば、5,000 ドルに対して年率 0.63% を支払うと、1 年間で 31.50 ドルの利息が発生します。 4% の場合、同じ金額で年間 200 ドルを稼ぐことができます。
州と貸し手によって異なりますが、得られた利息は口座に入金されるか、支払われます。場合によっては、住宅所有者は、課税対象となる利息の額を示す納税フォーム (1099-INT) も受け取ることがあります。
原告らは、OCCが規則を発行する際に権限を超えており、自らの立場を裏付ける判例に頼っていると主張している。
「議会も裁判所も、国立銀行とその支持を集める規制当局による取り組みを抑制する法案を可決するなど、消費者保護における州の中心的な役割を維持するために繰り返し行動してきた。 [the OCC]訴訟では、借り手や他の消費者を保護することを目的とした州法を回避または制限するためだと主張している。
一部の地方銀行も追随する可能性がある
ママン氏は、州公認銀行は新たなOCC規則の直接的な影響を受けないと述べた。ただし、一部の州では、銀行法の中にいわゆるワイルドカード法があり、これらの銀行が連邦政府の主導に従うことを認めています。
これらの州では、「州公認銀行が許可されていないことを国立銀行が行うことが許可されれば、同等の利益が得られる」とママン氏は述べた。
ママン氏は、住宅所有者がエスクロー口座からの利息受け取りを突然停止するかどうかは不明だと述べた。
ママン氏は、異なる連邦裁判所で「矛盾する判例がいくつかある」ため、慣行の変更は銀行がどこで事業を行っているかに依存する可能性があると述べた。
同氏は、「これは、これまでこのようなことを行ってきた国立銀行が直ちに変更するということを意味するのか。変更するかもしれないし、変更しないかもしれない」と述べた。
