コロラド対ジョージア工科大学
Telangana RERA は、売却契約は建設業者とサフ族によって署名され、HMDA から建築許可を取得した日から 36 か月以内にアパートを引き渡す必要があると指摘した。しかし、建設業者は必要な法的許可を取得しておらず、この地域で法的な建設工事を開始していませんでした。その結果、プロジェクトの完成は何の進展も見られず、サフさんは自分のアパートを手に入れることができなかった。
サフはどうしたの？
サフさんは総費用5,670万ルピーのうち1,417万ルピーを支払った後、2022年6月21日に売買契約に署名した。彼には、1階の1575平方メートルの3BHKのアパートが割り当てられました。彼の家は、すべての設備と駐車スペースがあり、土地の割合に応じた割合を備えた西側のユニットです。サイトは、テランガーナ州サンガレッディ地区、ラマチャンドラプラム マンダルのヴェリメラ村にあります。
Chekka Venkata Subramanyam 氏は、このプロジェクトを開発している会社の MD です。しかし、建設業者は部分支払いとして 141 億 7000 万ルピーを受け取ったにもかかわらず、契約満了後もプロジェクトを完了せず、アパートの所有権を引き渡しませんでした。
さらに、テランガーナRERAが建設業者に通知を送ったとき、誰も名乗り出ず、サフの声明に異議を唱えないことを決定した。
2026年8月24日、RERA当局がサフに対し利息付きで全額を返還すべきであり、返還されなければ建設業者は2016年不動産（規制開発）法第63条に基づき罰金を支払わなければならないと述べたため、サフはテランガーナRERA訴訟で勝訴した。
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サフさんはどのようにして勝訴したのでしょうか？
ラジャニ・アソシエイツのシニアパートナー、アラダナ・バンサリ氏はこう語る。 ET ウェルス オンライン プロモーター/開発者はすでに RERA に基づいて債務不履行と宣言され、プロジェクトの登録は取り消されているため、この事件に至った経緯は特殊であると述べています。
プロモーターは、未払いの支払い、払い戻し、利息、違約金、コンプライアンスがすべて支払われるまで、新たなプロジェクトの実行、広告、マーケティング、注文、販売、登録、あるいは不動産仲介業者としての活動をすでに禁止されている。これらの状況は、プロモーターがプロジェクトを放棄し、法的義務を履行しなかったことを明らかに示しています。
バンサリ氏は、「したがって、住宅購入者は、法的根拠だけでなく証拠にも基づいて成功した。割り当てを受けた人がプロジェクトから撤退し、RERAの第18条(1)(a)に基づいて適切な利子を付けて支払った金額の返金を受ける権利を与える文書を提出した」と述べた。
バンサリ氏によると、テランガーナRERA当局が誤ったプロモーターに対して課した金額は、命令で指定された期限内に支払わなければならないという。返金命令に従わなかった場合は、不履行が続く日ごとに継続的な違約金が課せられ、累積して当局が決定した不動産プロジェクトの推定価格の 5% にまで及ぶ可能性があります。
ただし、プロモーターが支払った金額を取り戻すために、住宅購入者は注文の執行を要求する権利を有します。 RERA に基づいて支払うべき金額は、土地収入の滞納として回収されます。したがって、賃借人は、発起人の資産の開示を要求し、必要に応じて、命令どおりの金額を回収するためにかかる資産の差し押さえと売却を要求する権利を有します。
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バンサリ氏は、執行と回収に利用できる権限は、特に未払い額を満たすための財産の開示、差し押さえ、売却に関して民事裁判所の権限と同様であると述べている。
バンサリ氏は、「これらの仕組みはRERAの第40条(1)および第40条(2)でカバーされており、土地収入の滞納に応じて利息、違約金、または補償金をプロモーターから回収することができる」と述べている。
テランガーナ RERA についてのディスカッション
建設はすでに未完了であると宣言されており、他の多くの住宅購入者がすでに訴訟を起こしている
Telangana RERA 当局は、数人の住宅購入者がすでに建設業者に対して苦情を申し立てていることに気づき、TGRERA 当局は、RERA 法に基づく義務的な登録なしにユニットを売買したとして彼らを予約し、それに応じて建設業者に法定罰金を課した。
Telangana RERA は、「…2024 年控訴第 264 号において、当局は同様の違反を認識し、被告（建設業者）を債務不履行者であると宣言した。」と述べた。
建設業者は意図的に不正行為の道を選択した
テランガーナ RERA 当局は、建設業者が 2016 年 RE(R&D) 法に基づく義務と、売買契約に基づく契約上の義務を履行していないと認定しました。
被告の行為は明らかに、サフに対する不作為と義務の放棄が続いていることを示している。
テランガーナ RERA 当局は、「申立人から多額の金を徴収したにもかかわらず、このような継続的な不作為は、プロモーター側の故意かつ不誠実な行為を反映している。」と述べた。
建設者はプロジェクトを完全に放棄しました。したがって、プロジェクトを継続する代わりにサフを返還する必要があります
Telangana RERA は、建設業者がプロジェクトを完全に放棄しており、プロジェクトに関連するすべてのケースにおいて、建設を開始または継続する真の意図や信頼できる計画を確立していないと観察しました。
現状では、住宅プロジェクトは数年間にわたって停滞しており、建設業者が開発を完全に諦めていることがあらゆる兆候で示されています。 Telangana RERA は、サフ氏が支払った 1,417 億ルピーの返金という形でサフ氏を救済することが適切であると判断したと述べた。
したがって、テランガーナRERAは、サフは2017年不動産（規制開発）規則第15規則に規定されているとおり、インド国立銀行の最終貸出金利（MCLR）に年2％を加えた1,417万ルピーと利息の払い戻しを受けることになると述べた。
この規則では、この利息計算の期間は、関連する支払い日から返済が完全かつ最終的に完了するまで開始する必要があるとも規定されています。
当社の概算によると、14,175 万ルピーが 3 つの日付に分散され、過去の SBI MCLR + 2% レートを使用すると、次のようになります。
- 元金: Rs.14,17,500
- 2026 年 8 月 24 日までの推定利息: Rs 6,40,000
